(par VVB) Commentaires sur l’enquête publique concernant le projet de modification du PLU de Bandol

NDLR : Le Dr JOSEPH me fait parvenir le texte de ses observations dans le cadre de l’enquête publique relative à la modification du PLU pour l’aménagement du terrain destiné au futur Casino de Bandol.

Cette lecture nous change un peu de la prose déployée habituellement sur les blogs, mais montre aussi, et c’est intéressant, toute la complexité technique de dossiers aussi importants que le projet de transfert du Casino. Et les adversaires du déplacement du Casino au stade des Grands-Ponts trouveront là des arguments étayés à présenter et appuyer auprès du commissaire enquêteur.
Merci au Dr Joseph et à ses aides (je veux croire qu’ils s’y sont mis à plusieurs) pour avoir défriché un tel dossier…

Voici  les arguments que j’ai transmis au commissaire enquêteur et qui en l’état actuel du projet nous font considérer que le dossier soumis à l’enquête publique comporte trop d’insuffisances notamment vis-à-vis du risque d’inondation pour autoriser la modification du PLU telle qu’elle est proposée.

Commentaires sur l’enquête publique concernant le projet de modification du PLU de Bandol

INTRODUCTION

Nous nous permettons d’attirer votre attention sur le projet de modification du PLU de Bandol tendant à l’installation du casino sur l’ancien stade des grands ponts.

L’analyse faite du dossier nous conduit à penser que le dossier soumis à enquête publique comprend de trop nombreuses insuffisances. Il ne permet pas de garantir la prise en compte de tous les problèmes liés à l’urbanisation de cette zone et notamment de se prémunir contre les risques de pollution, mais avant tout, car des vies humaines peuvent être en jeu, contre les risques d’inondation.

En outre, le choix de la zone et de son caractère directement constructible nous parait sortir de la légalité au vu des principes fondamentaux du droit de l’urbanisme.

Ainsi, nous avons retenu les points suivants :

RAPPORT DE PRESENTATION

1. Raccordements au réseau

Le plan présenté pour permettre d’affirmer que le terrain objet de la modification est desservi par les réseaux d’assainissement et d’eau potable n’est pas lisible. S’il semble que des tuyaux se trouvent non loin de la parcelle, le diamètre n’est pas mentionné.

Or, si la présence des réseaux est un élément important, la capacité de ces derniers l’est tout autant eu égard à l’importance du projet. Aucun diamètre de canalisation n’est mentionné sur le plan. Aucun avis du service gestionnaire ne permet de valider les dires de l’étude.

De plus, aucun chiffrage du réseau projeté n’est joint au projet. On ne sait pas si le secteur pourra rejeter ses effluents par réseau gravitaire ou si des pompes de relevage seront nécessaires. (Notamment pour passer sous le bras de décharge)

2. Réseau de gaz

La conduite régionale traverse de part en part le terrain. Cette dernière, située à terme sur le parking, devra être selon l’exploitant protégée par un tablier. Si cette mesure semble tout à fait judicieuse dans la partie remblayée pour assurer sa protection, il n’est pas fait mention de la partie excavée du bras de décharge où cette canalisation pourrait être mise à nue ou faire l’objet d’un recouvrement insuffisant en période de crue notamment. Un dévoiement en profondeur du réseau semble à terme nécessaire mais cela n’est pas envisagé dans le dossier. Ce dévoiement pourrait avoir un coût non négligeable pour la collectivité eu égard à l’importance de la canalisation.

Il n’est pas certain que l’exploitant ait donné un avis éclairé sur ce projet. Il semble en tout cas insuffisant dans l’étude présentée en enquête publique.

3. Captage des eaux puits de Bourgarel

Il n’est fait aucune mention du problème de la présence à proximité immédiate du puits de captage de Bourgarel alors que ce dernier constitue 30% des ressources en eau de la commune.

On peut d’autant plus s’en étonner que si à ce jour les services de la DASS n’ont pas approuvé le périmètre de protection de ce puits, ces derniers ont toutefois arrêté le périmètre.

Une prise en compte, au combien importante de nos jours, de cette problématique aurait dû faire l’objet d’un chapitre spécifique.

Si un séparateur à hydrocarbures pourra être exigé en ce qui concerne la parcelle du casino au travers du permis de construire, quid des eaux de ruissellement issue de la voie et du parking qui eux ne nécessitent pas de permis de construire et donc de contrôle préalable.

La quantité des remblais à réaliser est supérieure à la quantité des déblais issus du bras de décharge. Des terres extérieures devront êtres acheminées sur le site. Or la qualité de la terre acheminée aurait dû être réglementée par les documents soumis à la modification, notamment vis à vis du puits.

4. Prise en compte du risque inondation

De nombreux Bandolais se souviennent que cette zone du stade des Grands Ponts a été largement inondée par le passé (au temps du terrain de football).

Au vu des événements dramatiques récents qu’a connue notre région, on peut s’étonner d’ores et déjà d’éléments pour le moins troublants dans le rapport. L’étude réalisée parait tout à fait obscure mais surtout largement insuffisante pour permettre d’éviter tout risque sur ce secteur.

Ainsi, on peut remarquer dans le rapport de présentation que le rondpoint récemment créé avant l’entrée sous le pont dit « de Sanary » n’apparait pas sur le fond de plan. On peut donc légitimement se poser la question de la caducité de cette étude. Si les nouvelles altimétries n’ont pas été prises en compte dans l’étude, toutes les modélisations de l’étude reposent sur des données fausses. On remarque que les remblais réalisés récemment sur le terrain n’ont pas été pris davantage en compte. Le plan altimétrique du géomètre apparait trop ancien au vu des aménagements récents pour assurer tout crédit à l’étude jointe. Ce point sera développé ultérieurement.

L’évacuation des personnes présentes sur le secteur en cas d’inondation n’est pas suffisamment décrite. On lit dans l’étude qu’un escalier sera créé mais ce dernier n’est intégré dans aucun document technique ou réglementaire permettant de s’assurer de l’effectivité de cette mesure.

5. Compatibilité du projet avec le PADD

Le déménagement du casino va à l’encontre du PADD lorsque ce dernier stipule qu’il faut renforcer l’attractivité du centre ville. (PADD élaboré par la ville !)

ETUDE L 111-1-4

Cette étude jointe à la présente modification s’inscrit dans le cadre de l’article L 111-1-4 du code de l’urbanisme et constitue la justification prévue en son alinéa 2 permettant de se soustraire à l’interdiction de construire à moins de 75 mètres de la route départementale.

En effet, des règles d’implantation différentes peuvent être fixées si ces dernières sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l’urbanisme et des paysages.

L’étude jointe se borne à présenter le terrain objet de la présente modification comme un terrain en friche présentant un faible intérêt paysager et « masqué par la végétation depuis l’autoroute ».

Cette étude apparaît pour le moins succincte et tout à fait orientée, ce qui résulte du simple fait que celle ci a été exécutée par des bureaux d’études financés par la mairie.

En effet, le rapport de présentation présente le terrain jouxtant le projet comme un espace remarquable de la commune au sens de la loi littoral (massif du Tivoli). Cela n’est même pas mentionné dans cette étude alors qu’il semble que cela soit un élément prépondérant dans les justifications à donner.

De plus, si le terrain n’est en l’état pas visible depuis l’autoroute (ce qui n’est pas démontré) le terrain, dans son état futur le sera. En effet, avec une hauteur prévue à terme à 10.5 m, ce point aurait dû être justifié dans cette étude.

Des prescriptions architecturales auraient dû donc être définies dans le cadre de cette étude, comme le prévoit d’ailleurs textuellement le code de l’urbanisme.

De plus, pour se soustraire au risque inondation, on apprend dans les documents présentés qu’un déblai de 1.5 mètres et un remblai de 2 mètres seront créés. Un talus imposant (3.5mètres) sera donc pleinement visible depuis l’entrée de ville et son aspect paysager n’est absolument pas traité dans l’étude. Aucun traitement paysager n’est prévu dans la zone. Il semblerait que le parking aurait nécessité un traitement particulier pour permettre son intégration dans le site.

ORIENTATION D’AMENAGEMENT

Document très succinct et ne présentant aucun intérêt.

Aucune orientation paysagère, aucune coupe sur voirie ou sur le bras de décharge.

REGLEMENT ET ZONAGE

Le choix du zonage, s’il peut se justifier au niveau politique, est contraire à toutes les notions de gestion de la commune en bon père de famille, de précaution et d’intérêt général.

En effet, le choix du zonage entraîne un risque important pour la commune et notamment vis-à-vis du risque inondation.

Le choix du zonage est une solution pour le moins incongrue au vu du risque présent sur site.

Le zonage choisi est un zonage de type AU (à urbaniser) mais disposant d’un règlement donc de la délivrance immédiate d’un permis de construire.

En ne classant pas le terrain en zone U, la commune s’exonère de l’équipement complet de la zone avant la modification du PLU. Nul besoin donc de créer préalablement à la modification la voirie interne, les réseaux et le bras de décharge. On comprend qu’il sera plus aisé de les réaliser après avoir vendu le terrain.

Le classement en zone AU permet donc de s’exonérer de ces points mais devrait soumettre l’urbanisation de la zone à une modification ou à la mise en place d’une ZAC ou d’un PAE.

Dans le cas présent, rien n’est prévu dans ce sens. Le permis du casino pourra être délivré dès l’instant où il sera conforme au règlement.

Pour autant cette démarche est dangereuse car les équipements ne seront inscrits dans aucun planning ni programme tel que dans une ZAC.

Le Casino pourrait ainsi légalement voir le jour sans qu’aucun équipement n’ait vu le jour. Or la mise en place du bras de décharge apparaît comme importante dans le secteur même si elle est très insuffisante.

Le droit de l’urbanisme repose sur un principe simple qui soumet la constructibilité des terrains à la préexistence d’équipements. Les dérogations à ce principe sont rigoureusement réglementées et encadrées: Exigence d’une caution pour les équipements différés des lotissements, Paiement a priori des taxes pour raccordement….

Dans le cas présent, le PLU ne garantira pas la création de ces équipements.

Même si un accord contractuel existait entre le casinotier et la commune pour la répartition des travaux, cela aurait dû être entériné dans un document de nature publique.

Il serait étonnant qu’un particulier voie son terrain en zone naturelle classé constructible dès l’instant où il aurait signé un contrat avec la mairie pour équiper son terrain.

L’indépendance des législations ne permet pas la contractualisation de ce type d’équipement.

Le règlement de la zone aurait du donc prévoir que la constructibilité de ce terrain soit conditionnée par la création d’une Zone d’Aménagement Concertée.

LE CHOIX DE CE ZONAGE NOUS PARAIT DONC ALLER A L’ ENCONTRE DES PRINCIPES GENERAUX DU DROIT DE L’URBANISME.

De plus, le règlement n’interdit pas la construction de parkings souterrains qui peuvent poser problème vis-à-vis du problème inondation et du captage.

De plus le règlement n’interdit pas la plantation d’arbres dans le bras de décharge alors que des plantations pourraient obstruer le libre écoulement des eaux.

De plus le traitement des eaux pluviales est très succinct: pas d’entretien du séparateur à hydrocarbures, pas de traitement des eaux de la voirie, du bras de décharge….

ETUDE HYDRAULIQUE

L’étude hydraulique ne parait pas claire et ne permet pas une bonne compréhension par le public de toutes les données qu’elle contient.

L’étude ne parle pas des aménagements prévus en amont du bassin versant et notamment de la mise en 2 fois 3 voies de l’autoroute BANDOL LA CIOTAT. Or cette imperméabilisation des sols supplémentaire devrait naturellement renforcer le débit de crue. Ce point aurait dû être pris en compte pour justifier de la sécurité à terme du secteur.

Le bras de décharge vient effleurer la route départementale, rien n’est prévu pour décrire la manière dont cette dernière sera retenue et protégée. En cas d’inondation, cet axe primordial dans l’acheminement des secours après la décrue devrait être davantage protégé.

De plus, comme nous l’avons vu précédemment, le plan topographique sur lequel elle repose nous parait caduc-. Les aménagements récents sur la route départementale et sur le stade ne figurent pas sur le plan. Les postulats d’inondabilité du secteur se trouvent par conséquent erronés.

On note également que la légende de la figure 26 est erronée. Elle ne correspond pas à des vitesses mais à des hauteurs. Du fait de cette erreur, on ne peut apprécier de manière certaine la vitesse de l’eau une fois l’aménagement réalisé.

Enfin, cette étude n’est qu’une étude analytique. En absence d’un dossier de ZAC à venir, on aurait pu s’attendre à ce que cette étude donne également des prescriptions en termes d’ouvrages à réaliser.

Ainsi, il ne figure aucun descriptif précis du bras de décharge. On ne connait que sa profondeur moyenne (1m50) et sa largeur moyenne (8m) sans savoir si les étranglements prévus au plan n’ont pas d’incidences. On ne sait pas non plus si le bras de décharge devra être bétonné ou comment les talus seront retenus (enrochements, gunitage, simples talus en terres). Or, les caractéristiques de ce bras de décharge pourraient avoir une incidence importante en cas de forte crue où les éléments non stabilisés pourraient être emportés.

Rien ne figure également sur les remblais à effectuer. On ne précise rien sur leur nature (les limons du bras de décharge peuvent-t-ils y être placés ? quid de leur nature, du compactage ?)

Surtout, l’étude hydraulique ne décrit pas les éléments techniques permettant de justifier le scénario qu’elle semble retenir (pas de conclusion). En effet, le bras de décharge n’est pas décrit suffisamment dans son volume ni dans la réalisation des talus (enrochements? projection de béton?) Or ce dernier élément apparait très important en cas de crue ou les talus ne devront pas être emportés et faire des coulées de boue pouvant obstruer l’aval de la crue et renforcer l’inondabilité. Rien n’est également prévu pour le compactage du remblai. Or cela devrait être réglementairement prévu pour que ce dernier ne soit pas entraîné par la crue.

D’autre part, il se dégage des études que le bras de décharge est très insuffisant pour diminuer le risque provoqué en aval du rondpoint du maréchal Juin par la construction du casino (accentuation des débits). Il est même envisagé un scénario complémentaire avec arasement du rondpoint, scénario qui n’écarte pas semble-t-il la possibilité d’une extension de la zone R1 du PPRI en cours et donc d’une augmentation du risque concernant les habitations de la commune de Sanary, situées en aval de ce rondpoint.

D’autant faut-il le souligner que ce rondpoint est sur la commune de Sanary. La commune n’est donc pas territorialement compétente pour réaliser des travaux sur une commune voisine sans son accord. On peut penser que ce rondpoint, placé sur une route départementale, relève de la propriété et de la gestion de la DDEA ou du Conseil Général. Or, là encore, aucun accord n’est joint au dossier.

Nous regrettons enfin que n’ait pu être joint dans le dossier de consultation l’avis que le préfet a dû certainement demandé à ses services compte tenu du caractère inondable de la zone et de la catastrophe de juin.

Dr Joseph (VVB)





2 Commentaires

  • […] : Voici le document que nous fait parvenir à Fred et à moi, le docteur Joseph, en vue de […]

  • En premier lieu, je tiens a féliciter le Docteur JP Joseph et son équipe pour le travail effectué. Mais à mon avis il ressemble plus à un réquisitoire qu’à une étude en toute objectivité. C’est à la limite de la démagogie.
    On peut être pour ou contre le transfert du Casino, mais ne transformons pas cet évènement en sénario catastrophe, car les partisans du transfert auraient aussi des arguments aussi catastrophiques!!!

    Je ne suis pas un spécialiste, mais avec mon sentiment je désire répondre et poser des questions sur les points 1,3 et 4
    point 1 (Raccordement aux réseaux)
    lorsque mon grand-père est arrivé à Bandol au début des années 30, la conduite d’alimentation d’eau du quartier Pierre Plane qui ne comportait qu’une dizaine de maisons était en fonte de diamètre 30. tout n’était presque que des champs incultes. Aujourd’hui, il n’y a plus de terrain, tout est construit, soit en villas, soit en résidences et c’est toujours la même conduite qui alimente le quartier jusqu’à Athéna. Le tout à l’égout a été installé au début des années 80 (si mes souvenirs sont bons, Mr C.Goux était maire), depuis de nombreuses villas et résidences se sont branchées sur cette même conduite
    Pensez vous que la construction d’un Casino, d’un bar, d’un restaurant utiseront et rejetterons plus d’eau que 500 ou 600 appartements?
    point 3 Captage Bourgarel.
    Pensez vous que la contruction dans les normes d’un Casino, d’un Bar et d’un restaurant soient plus dangeureuse que le stationnement d’un cirque pendant un mois avec excréments et urines qui n’attendent que la pluie pour rejoindre la nappe phréatique?
    pensez vous que cette construction soit plus dangeureuse que la déchetterie ou le service technique de la commune?
    Pensez vous que le parking du casino sera plus dangeureux en aval du captage que ceux de Super U, Le Bowling, la déchetterie, la zone commerciale ou encore le service technique qui eux se trouvent en amont?
    point 4 les inondations.
    Pourquoi comparer la situation du stade du grand pont avec les inondations que nous avons connu dans la région de Draguignan?
    pourquoi parler de la troisème voie de l’autoroute entre Bandol et La Ciotat alors qu’après La Cadière la pente est vers St Cyr?
    Draguignan est placé en contrebas de sommets qui sont à 1000 mètre et plus, il y a plusieurs talwegs qui y aboutissent et les cours d’eaux sont des rivières de 1er catégories donc assilmilées à des torrents.
    Il y a bien eu à Bandol sur le stade, au service technique de l’eau, mais presque inerte, la montée a été lente et pratiquement aucun courant. Rien de comparable à des torrents qui devalent en arrachant tout sur leur passage.
    Le point culminant de l’écoulement des eaux est le Beausset, sachant qu’une partie des ces eaux va vers St Cyr, une autre partie vers les gorges d’ollioules et enfin l’autre partie vers Bandol. A partir du Plan du Castellet, il n’ y a presque plus de pente pour atteindre la mer. Sans compter que météoroliquement Bandol est épargné des orages violents.

    Enfin, je pense que le groupe Partouche n’est pas quelqu’un que l’on doit berner facilement et s’il a cheté un bon prix ce terrain, c’est qu’il n’est pas aussi mauvais et mal placé que l’on veut nous faire croire.